한눈에 보기

  • 매도인이 잔금을 빌려주는 매매가 늘고 있다
  • 매수인은 근저당 부담과 경매 위험을 함께 진다
  • 계약 전 상환 일정과 자금 계획을 먼저 확정한다

무엇이 문제인가

'셀러 파이낸싱'은 집을 파는 사람이 사는 사람에게 잔금 일부를 빌려주는 방식이다. 파는 쪽은 그 대가로 이자를 받는다. 사는 쪽은 은행 대출 문턱을 거치지 않고 모자란 돈을 메운다.

법으로 막아둔 거래는 아니다. 자금 조달이 어긋나거나 잔금을 맞추기 힘들 때 쓰여 왔다.

매수인이 지는 위험은 세 가지다. 잔금을 미룬 기간 동안 근저당 부담이 불어난다. 약속한 기간에 갚지 못하면 집이 경매로 넘어갈 수 있다. 계약금을 잃고 집도 놓칠 수 있다.

파는 쪽 위험도 있다. 은행처럼 상대의 신용과 상환 능력을 검증할 수단이 없다. 겉으로 여력이 있어 보여도 실제 자금 사정은 다를 수 있다.

왜 지금인가

한 공인중개소에서는 매수 희망자에게 근저당이 걸린 매물을 함께 보겠느냐는 제안이 나왔다. '매도인 자금 대여 가능', '잔금 일부 유예 가능', '근저당 설정 가능'을 내건 강남구 매물도 소개됐다.

이런 방식은 원래 한두 건씩만 오가던 거래였다. 경기 성남 분당 수내동 아파트가 29억원에 팔리며 같은 방식이 쓰였다고 알려진 뒤 알려짐이 넓어졌다. 해당 거래에서는 채권최고액 17억7000만원의 근저당권이 설정됐다.

확산 배경으로는 양도세와 임대사업자 혜택 만료를 앞둔 매도자의 사정이 꼽힌다.

전문가는 이렇게 본다

구독자 약 85만 명 유튜브 채널을 운영하는 표영호 굿마이크 대표는 "이는 대출 규제 와 거래 절벽이 만든 기형적 현상"이라고 말했다. 그는 변칙적인 방법 대신 보수적이고 확실한 자금 계획이 필요하다고 당부했다.

독자가 할 일

  • 매물 광고에 잔금 유예·근저당 조건이 있는지 확인한다
  • 빌린 잔금의 상환 기한과 이자 조건을 문서로 남긴다
  • 기한 내 상환이 어려울 때 벌어질 일을 미리 따진다
  • 매도 측이라면 상대의 상환 능력을 별도로 확인한다