용적률 1.4배 특례, 정작 착공은 막혀 있다

한눈에 보기

법에 토지 확보와 착공 절차가 빠져 있다

동의 여부에 따라 보상액 기준이 달라진다

사업지 주민은 시행자 성격과 조문을 확인한다

무엇이 문제인가

도심복합개발법이 시행 1년 6개월을 넘겼다. 용적률을 1.4배까지 주는 특례로 역세권 사업지는 늘었다.

정작 사업을 끝까지 굴릴 조문이 비어 있다는 지적이 나왔다. 하우징헤럴드는 토지 확보, 착공, 시행자 교체, 비용 정산, 주민 보호 영역이 모두 공백이라고 보도했다.

제13조는 관리처분계획을 건너뛰는 방식을 만들면서 사업시행계획인가 고시 전까지 토지소유권을 전부 모으라고 했다. 그런데 유일한 강제 수단인 매도청구는 고시 이후에야 절차가 열린다.

순서가 뒤집혀 있어 매도청구가 1건만 필요해도 이 방식은 성립하지 않는다. 기존 재개발이 수용재결과 공탁으로 넘던 지점이 여기서는 대체 절차 없이 비어 있다.

보상액 기준도 갈린다. 동의한 소유자의 자산은 개발이익을 뺀 값으로 매기고, 동의하지 않은 소유자에게 내는 매도청구액은 개발이익이 담긴 시가를 쓴다.

동의하면 낮게, 반대하면 높게 평가되는 구조다. 상가와 공장, 다가구가 섞인 역세권과 준공업지역에서는 동의율을 모으기가 더 어려워진다.

착공도 걸린다. 제31조 제1항은 인가 고시로 종전 토지 사용을 중지시키되 손실보상이 끝나지 않은 경우를 예외로 뒀다. 소송이 길어지면 점유가 이어져 철거를 정한 같은 조 제2항과 부딪힌다.

제14조는 시행자에서 조합을 뺐고 토지등소유자 직접 시행은 20명 이내로 묶었다. 신탁사와 리츠가 맡는 구조인데, 이들이 중간에 사업을 접거나 파산할 때 권리와 비용을 누가 승계하는지 정한 조문이 없다.

제16조 전체회의는 의결기구에 그치고 소집도 시행자 직권이나 토지등소유자 5분의 1 이상 요구로 제한된다. 자료 공개와 보관, 용역업체 선정 기준, 금품 수수 금지 조항은 준용 목록에서 빠졌다.