한눈에 보기
- 동의자와 부동의자의 자산 평가 기준이 다르다
- 한 필지 때문에 착공이 1~2년 밀릴 수 있다
- 동의 전에 시행 방식과 평가 기준을 확인한다
무엇이 문제인가
신탁사·리츠가 시행하는 민간 도심복합개발사업의 근거법에 사업을 끝맺을 조문이 빠져 있다. 토지를 모으는 수단과 절차 시간표가 서로 맞물리지 않는다.
도심복합개발법 제13조는 시행 방식을 둘로 나눈다. 관리처분계획을 따르는 1호, 인가 고시일 전에 소유권을 모두 모으면 관리처분을 건너뛰는 2호다.
강제 수단인 매도청구(제24조)는 인가 고시일부터 회답 촉구 30일, 회답 2개월, 청구 2개월 순으로 짜였다. 인가 전에 땅을 확보하는 용도로는 쓸 수 없다. 합의 매입이 안 되는 필지가 하나라도 있으면 2호는 선택지에서 빠진다.
가격 기준도 갈린다. 제26조는 분양 대상자의 종전 자산을 감정평가법인 2곳 이상의 산술평균으로 매긴다. 개발이익을 뺀 값이다. 부동의자에게 내는 매도청구는 재건축 법리를 따라 개발이익이 들어간 시가가 잣대가 된다. 동의한 쪽 자산은 낮게, 반대한 쪽 자산은 높게 잡히는 셈이다.
왜 지금인가
법 시행이 1년 6개월을 넘겼다. 용적률 1.4배 특례 같은 유인책으로 역세권에서는 사업 신청이 이어진다.
비용 항목은 흐리다. 제36조가 도시정비법 비용부담 규정을 일부만 준용해, 국공유지를 무상으로 넘기는 선이나 기반시설 값의 분담 잣대가 서 있지 않다. 제39조의 감면 폭은 대통령령에 맡겨 지자체 판단에 좌우된다. 제3조 단서는 더 완화된 다른 법을 따르게 해 어느 기준을 적용할지 판단 부담을 남긴다.
착공도 걸린다. 제31조 제1항은 손실보상이 끝나지 않은 경우를 사용·수익 중지의 예외로 뒀다. 매도청구 소송이 늘어지면 부동의자는 인가 뒤에도 점유를 이어간다. 재개발이 쓰는 수용재결·공탁에 상응하는 절차가 이 법에는 없다. 1심까지 통상 1년 이상 걸리는 점을 보면 필지 하나로 전체 착공이 1~2년 밀릴 수 있다.
후반부도 비었다. 제25조 제2항 준용 목록에는 시행자가 바뀔 때 권리·의무 승계를 정한 도시정비법 제129조에 해당하는 내용이 없다. 신탁사와 리츠는 해산·파산이 가능한 영리법인이다. 제18조는 사업 중지·폐지를 인가 사항으로만 두고, 중단 뒤 정산 절차는 정하지 않았다.
독자가 할 일
- 사업설명회에서 1호와 2호 중 어느 방식인지 확인한다
- 종전 자산 평가가 인가 고시일 기준인지 확인한다
- 매도청구가 걸린 필지 수를 물어 착공 시점을 따진다
- 기반시설 비용 분담이 계획서에 적혔는지 살핀다
- 시행자 변경 시 권리 승계 방법을 서면으로 확인한다
